在雄安新城當中顯然會摒棄這樣的做法。而采用適度尺度組團，高強度綜合用地的方式，來使得大家的日常生活圈能夠壓縮在一個有效的更舒適的范圍內。比如騎自行車，十五分鐘能不能到就業地點。每天的居住、就業、購物、娛樂，能不能在一個相對比較小的空間解決問題，而大幅度的減少長距離的通勤和長距離的交通，至少從目前的進展看，采用的基本都是適度組團、高度混合用地的模式。還有一個探索也是值得期待的，就是站城一體，產城融合。產城融合大家比較理解了，已經折騰了幾年，當然有不同的融合模式。跟具體的產業的業態有關系，站城融合是中國這么多年來最差的。我們的交通站場基本都是獨立的，包括國鐵做的第一輪招投標，是被專家普遍不看好的。仍然走的是我們傳統火車站的老路，拿一個火車站當一個地標性建筑來做。本身要做的宏偉，要漂亮，要酷炫。但是這里邊的人是很不舒服的，如果你們出國見識過發達國家的火車站，回過頭來再看看我們的，北京西站、北京南站。北京南站雖然有進步，但仍然離國際標準差的很遠。他形式上看上去更炫了更酷了，但是實際的服務職能沒有大的改進，站場區域和圍繞站場能夠發展起來的產業區域沒有有機的聯系，基本是孤島式的站場，現在雄安，下了決心的幾個主要的樞紐性站場都會用產城一體的辦法來做。如果大家有人去過日本的話，形象的站城一體比如大板火車站、京都火車站，都是非常典型的站城一體，它承擔了非常高效的交通職能、換乘職能，也承擔了城市中心節點的職能。大量的辦公、商業會在這個地區形成有效的聚集，這個對雄安的建設初期，是會非常值得關注的。

恐怕大家更需要關注和期待的，是這些個空間環境創新之外的體制機制的創新和變革。我不能講結論，但我會講一些目前探討的東西，比如土地供應將來怎么辦？現在有人在探討，地不賣給你，可以叫先租后買，但又是完全的先租后買。比如一塊地，付一個很低的年租金，我就可以開始做建設，開始引入企業。那么將來逐年考核，考核什么呢？是按照業態標準來考核的。這個業態符不符合國家的產業政策，具備不具備創新性,吸引來的人群結構比例關系大概是什么樣子，每年能夠提供多少穩定的稅收來源？以創新為核心，以穩定的，長期稅源培育為核心的政策體制。考核多年以后，效果好，這塊地能不能一勞永逸的給你，或者說我降租金，如果考核不好我怎么漲租金？這些東西那可能跟大家習慣的，勾地、圈地、買地開發的模式完全不一樣。現在有幾種方案都在探討，但是還沒有最終的結論性的東西。從這個例子可以看的出來可能會做比較深層次的變革，我們的預計就不會再有批租型的土地。

我們現在所謂地價，是批租的地租。我一次付了十年二十五年三十年四十年甚至七十年的地租，雄安不會再用這個方式出讓土地，可能產生的方式也許是年租加用地效益考核來解決這問題。那么類似的，包括集體產權土地究竟應該怎么利用，如何實現集體土地正常的進入市場，而市場的設計規則，又不能夠過多的傷害和剝奪原來的土地持有者的利益，也不能再像原來那樣政府三五萬一畝從農民手里面把地征過來，然后轉手金融市場，幾百萬一畝，把暴利轉移到工業資產，轉移到房產資產，轉移到其他的行業資產當中去，這條路是不會這么走了，會換其他的方式來探討這個問題，但是現在究竟能走多遠，還沒有結論。我知道最近在一兩個月內，中央、相關的國務院的部委也好，還會對雄安及河北省進一步改革開放，出臺幾個比較重頭兒的文件，也許會跟這件事有關。

最后一個問題就是，雄安在中央的定義上是千年大計，要實現高質量增長。這種高質量增長，是在綠色前提下的高質量增長，創新前提下的高質量增長，以及體制機制變革前提下的高質量增長。創造雄安質量，不是一個簡單的建筑標準和建筑質量提升的問題，甚至在某種意義上，這里是放到最后才會去考慮它的。雄安新區的規劃，先不說一千年怎么樣，因為千年不變的只是大氣候不會變，大水文不會變，大的山形水系不會變，其他的很多東西還是會變的。現在的目標分兩個階段，一個是以2035為一個節點，一個是2050，這跟十九大國家政治藍圖的報告是完全一致的。到2035年，核心區板塊兒是一百平方公里，加上外圍板塊，一共是三百平方公里左右的區域，會基本形成。然后到2050，在建設基本形成的基礎上，能夠形成比較現代化的，以創新為核心的業態。這里邊的博弈在哪兒？就是這個未來的雄安成果，究竟來自于純粹的政府主導，還是在政府主導下由市場的主角來建設，這是一個最根本的博弈。因為有些不負責任的媒體在炒作雄安的時候，恨不得把雄安炒作成一個未來的共產主義實驗區，一個中央大包大攬的共產主義樂園。中央在這方面是有明確的說法，不會用中央財政去砸出一個溫室里的花朵，這個沒有意義。因為雄安有很強的示范作用，是為未來中國三十年到五十年的城鎮化，在土地財政崩潰以后找到一個全新的發展途徑。那么這個途徑，一定是要得到市場和投資者認同的途徑。因為這事非常麻煩，我們這些參與專家會三番五次的被警告，除了管委會網站發的消息和央視媒體不多見的幾條消息是真的之外，散布在各種五花八門的房地產網站，施工企業網站上的，還有一些民政部根本就沒有注冊的五花八門學會，協會的網站上，關于雄安的消息，基本上百分之百是假的。他的內容可能個別幾句話是從中央的綱要批文里抄來的，具體的內容80%是假的。這才是雄安現在最尷尬的地方。到2035年這個地區如果它不能夠得到市場的認同，如果不能夠吸引來自于全球的投資，就意味著這個新區建設的全面的崩盤和失敗，目前這個地區究竟采取一種什么樣的治理政策？是強管制政策，還是相對的弱管制政策，是疊床架屋的建立更多政策門檻，還是“讓子彈飛一會”更多的在實踐中總結提高，這些高質量是來自于日益復雜的政府管制，就是政府手要伸的很長。還是，簡化整個治理成本把更多的事情放給市場去做，用經濟杠桿和其他的策略杠桿來抬升建設質量標準，這都在討論和爭議過程當中，但是我相信一點，這是在一些公共保障系統，大的區域性的交通系統的起步階段，政府不會完全的放手不管。他會提供他應該承擔的角色和支持，但是除了這部分，政府必須投入的公共財政之外，他一定會走一條進一步開放市場的道路。不僅僅對國內的投資者建設者開放這個市場，同時也再三強調它是面向全球來開發這個市場。并且，在引入更多的市場角色，通過他們之間的磨合，激發新的創新能力，產生新的社會治理模式，新的政商關系，新的公司權力劃分，新的政府權益，公民權益跟市場權益的平衡關系，在這幾個很要命的點上，雄安剛剛開始做工作，并且試圖通過，精簡化的頂層設計，加更多實踐當中的滾動探索，來逐步尋找答案。所以既然是千年大計，就不是一個急功近利的東西，不是一個一蹴而就的東西，不是一個獻禮工程。它是一個逐漸要耐心，同時要有決心。因為干的事都是改革進入深水區以后的事情，既要有耐心又要決心，要有定力。才能夠最終把雄安這個事情干成。

結束語

雄安新區的劃定是大勢所趨，從大的趨勢上它沒毛病。第二從時勢上講，在什么時間點上干這件事，它比較背，沒趕上一個好時候，跟深圳跟浦東比它確實在時事上是比較背的。第三，標準是很高的，新技術新模式是大膽的，技術預案一大堆，目前摞起來比我人都高。各種技術標準，各種行業協會都在做，但是這個東西并不決定未來，或者說在這里邊并不占有一個絕對的份額，真正能夠促進雄安起飛的是中央給雄安在體制機制上的探索權，以及給了他一個有史以來較為寬松的探索空間。它的容錯性會非常好，但是容錯性好，探索性強的同時，也會在相當長一段時間內存在政策的不穩定性，因為它是摸著石頭過河來折騰出來的，不一定會那么穩定。可能有些事大原則定了以后，在細節上還會有左搖右擺，還會有調整。所以在做中長期市場預測的時候大家要小心。那么還有一個就是，它會有別于我們國家前幾十年建的任何一個新區，而大家都知道，我們傳統新區怎么干的。政府下決心劃了一塊地以后，說兩年成型最后干幾十平方公里的有很多。但雄安肯定不會走這樣一條建設道路，它會建的比較慢，會精雕細刻，而且會在每一個建設過程當中，每一個小組團的發展過程當中，不斷地探索土地利用制度，產權制度，政商關系，政企關系以及短期的經濟效益跟長期的公共服務保障，長期的人口素質提升，等等一系列復雜關系的重組和重建。比較現實的一個預計，可能會先有若干個圍繞著交通樞紐，圍繞著特定專業板塊，大概一兩平方公里這種尺度的小組團。小的示范或者叫實驗區先出來。然后，才會有更為大規模的建。這恐怕是一個模式上對傳統新區非常顛覆的圖景。最后中央對它的要求，毫無疑問是超級高質量的，但這個高質量能不能得到市場的認同，能不能得到好的性價比，這是要在實踐當中去檢驗。它確實不是個紙上談兵的東西，好吧，我今天就講了些謝謝各位。

來源：人民雄安網

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