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為什么我說現在房地產可以救中國經濟？

在現有前提條件下，中央政府不會大改革的時候，只能靠基礎設施投資。如果要改變，我有個建議。十幾年前我們研究城市化的規律，一個是從農村走向城市，第二個是從小城市到大城市，第三個是從市中心到郊區，第四個是形成城市群，全世界如此。1960年的時候，全世界只有2個千萬人口以上的城市，1980年達到了8個，2010年24個，中國有6個，到2030年，中國大概得有20個以上。

中國現在的統計和國際不一樣，國際是常住人口，工資收入來自城市就叫做城市。中國是以居住和戶籍兩個條件，是戶籍加上六個月以上的城市常住人口。所有的軍隊，不管是在山溝還是邊境都是城市化人口，包括武警、警察、解放軍，這是一個特殊計算方式。按照這個方式，除了半年以上的戶籍人口，剩余的三、兩個月或者是幾天的叫流動人口。中國70%的城市化率將近7億人，我個人覺得至少20個以上的千萬級以上城市。現在規模看有8個左右。

我們有了第一條規律，就是從農村向城市，2億多人過來了，還得有農民進城。為什么呢？太多農民富不起來。他們必須進入城市，才有可能致富。

從農村進入城市，從中小城市進入到大城市，這兩個階段正在進行中，但是我們沒有第三個過程，從市中心向郊區轉移。因為土地制度導致第三個過程中斷了，所以中國也不可能有第四個過程叫城市群。

美國說的城市群概念，是我雖然住在農村，比如說老布什小布什回到莊園了，他雖然住在農村，但是他的收入來自于城市。我們現在農民工收入70%來自于城市，30%來自于農村。這個比例關系是不對的，如果你來自于小城鎮，收入來自于城鎮沒關系。但是我們的土地不能轉移，比如比爾蓋茨，那個街的房產都是他的，他到非大城市的時候，把資源也帶進去了。我們土地是最多你蓋一個小別墅，但是你不可能把資源帶過去。

中斷的結果就是大中城市可能有泡沫，就是房子貴。我們倒過來算算，西城區100萬人口，500多億稅收，給國家創了6500億，按照人均GDP算是7萬美元，你說房子應該多貴，按照西城區的人民幣計算，它的房子至少15萬。按照人均收入來算的話，也很高。

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一個投資家為什么把它擱在西城區，因為西城區給他減個人所得稅，因為它自己稅收很多，把最有錢的人吸收進來，吸收的這些人也很有錢，收入也很高。這就是個變化。這個地區為什么會發生這種情況，因為有錢人往這集中，這就不行了。

比如說你最少有5%的回報，在北京或者是在全國基本上做不到。不是因為商品房貴了達不到，是因為我們房改房太多，很多人不知道，我們全部的商品房加起來，從1992年到現在一共建了7000萬套，我們建了這么多房子，在全國總量上大概只占30%多一點，70%是政府蓋的房子，或者是原來房改房，或者是舊房，或是拆遷房，這些房子的回報率大概400-500。

我們拆遷的西城區房子，當時回遷房是230塊，房改房大概是900塊，60平就是5.4萬，現在的房子多少錢？一平10萬。這個房子租金多少？大概市中心60平米房子，尤其是學區房，8000-10000的租金。我們的租金不合理在于大量的房改房。高價商品房只有富人居住，有些也不低，比如說女人街蓋的房子，平均4萬多，因為離美國大使館近，旁邊的美國人，記者什么的，那4萬塊錢的房租就是美國政府給的。

年初給我理發的小姑娘，說想買套房子，問我買哪兒的房子。我說，你買固安就行了，貴的房子你也買不起。當時房價6000塊，她買了96平的房子，現在12000塊，她賺了一倍。她說我當時應該多買一套。那個地方憑什么漲到1.2萬，1.4萬？因為有個機場，國航還留在老機場，東航等其它三個都搬到這里，他們都得到當地買房子或者租房子，下一步還有物流，他不住在那不行，即使住在新機場也得搬過去。北京市政府一般是從自己的角度考慮的，各地的政府都是這樣，沒辦法。他是希望這個地區的房價越高越好，沒有一個地方的官員不是這樣。

地價除以50%是房價，但在大城市房價就是地價，因為他計算，兩年以后房子就得漲這么多。我賭下一次房價上漲一定比這次要高，尤其在中國很多是資源性城市導致的，像鄂爾多斯，煤炭一降價就徹底死了，大慶地下如果還有油，它也能起來。不是說所有的房價都能漲。要具體情況，具體分析。

我給政府的建議，是城市化率的基本發展，把后面的土地放開，就沒有房價高漲過程中的城市化進程，就是平和房價過程中的城市化進程。假定，土地可以有一個自由度，那情況就發生變化了。我擔任最后一屆政協委員的時候，有一個提案，當時北京有六個城中村改造，在集體土地上蓋租賃性租房，把租賃的錢給農民，地也不整，政府配市政，給定價，這是第一步。

不能做到讓土地私有化，但是可以讓農民的集體建設用地用于城市服務，可以解決一部分問題。如果土地政策不解決，誰都解決不了，不能簡單說，價格好還是不好。

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